De kern van de zaak: principes van het Gronings Gereedschap Inhoudsopgave
Bij de aanpak van de particuliere woningen in krimpgebieden is er niet één recept dat overal werkt. Als de tien experimenten iets laten zien, is het wel diversiteit. De opgave, de plek, de eigenaar, het soort vastgoed, de actoren, de middelen: het kan per situatie verschillen. Dat geldt evenzeer voor de gevolgde aanpak. In dit hoofdstuk brengen we de inhoud van de gereedschapskist voor het voetlicht, die handzaam door DAAD Architecten is gebundeld in één overkoepelende matrix. Het is de lat waarlangs alle experimenten gelegd kunnen worden; dat gebeurt in 10 experimenten: grondstof voor het Gronings Gereedschap.
De gebiedsopgave
Bij de soorten ingrepen in de woningvoorraad onderscheiden we drie perspectieven. De eerste is ‘krimpsloop’: het aantal woningen wordt verminderd omdat er eenvoudigweg geen vraag meer naar bestaat. Het kan hier om enkele woningen of complexen gaan, maar ook om straten of zelfs complete buurtjes. De tweede opgave betreft de aanpak van ‘rotte kiezen’: individuele panden die staan te verloederen en daardoor een negatieve invloed hebben op de omgeving.
In de derde plaats is er de mogelijkheid van woningverbetering. Dit kan op pandniveau gebeuren, maar ook op gebiedsniveau.
De specifieke plek
De locatie van de experimenten laat eveneens de nodige verschillen zien. Woningen bevinden zich in het dorpscentrum, waar veel bewoners er dagelijks langskomen en daarbij geconfronteerd worden met leegstand. Bij een locatie in een naoorlogse woonwijk – in de experimenten veelal wijken uit de jaren 60 en 70 van de vorige eeuw – speelt dit aanzien een minder belangrijke rol. De schaal van de opgave – meerdere straten tegelijk waar de leegstand geconcentreerd toeslaat – kan hier wel weer groter zijn. Een derde plek die voorkomt is de lintbebouwing, waar veelal individuele woningen op een rij te vinden zijn – vaak compleet met bijgebouwen op de kavel.
De eigenaar
Wie heeft de leegstaande of binnenkort leegkomende woningen in bezit? In de meeste gevallen gaat het daarbij om particuliere eigenaren, die de woning zelf bewonen. Het komt echter ook voor dat de woningen eigendom zijn van een woningcorporatie of een marktpartij.
Het vastgoed
Met het eigenaarschap hangt voor een belangrijk deel ook het soort en de staat van het vastgoed samen. Is er veel achterstallig onderhoud, hoe is het met het casco gesteld, is isolatie mogelijk? Is de woning nog geschikt (te maken) voor gebruik in de komende decennia, bijvoorbeeld voor ouderen? Betreft het een beeldbepalend, ‘uniek’ pand, of is het pand juist niet opvallend – bijvoorbeeld één uit een grotere reeks. Over het algemeen gaat het bij de experimenten om woningvastgoed, maar kantoor- en bedrijfsruimte is ook mogelijk. Individuele particulieren bezitten allerlei soorten woningen, corporaties en marktpartijen hebben over het algemeen meer appartementen en rijwoningen in portefeuille.
De actoren
Bij de partijen die een rol spelen in de aanpak van het vastgoed staan de eigenaar/bewoners bovenaan, zowel in aantal als naar belang. Bij gestapelde bouw verenigen zij zich in een VvE. Maar er zijn meer partijen in het speelveld: huurder/bewoners, woningcorporaties, banken, makelaars en marktpartijen (al dan niet verenigd in een consortium). Aan de kant van de overheid treffen we gemeente en provincie.
Het Rijk is wel van invloed met haar beleid en regelgeving, maar geen speelt geen directe rol bij de experimenten. De actoren zijn geen onderdeel van de situatie, maar de wijze waarop zij een rol krijgen in de krimpsloop en verbeteringsopgave is dat nadrukkelijk wel. Het gaat om thema’s als ‘vroeg betrekken’, ‘samenwerken met bewoners’ en ‘coproduceren’.
De middelen
Bij dit onderdeel treffen we de meeste onderdelen van het Gronings Gereedschap aan. De aard van de instrumenten verschilt sterk: van licht (bemiddeling) tot zwaar en ingrijpend (sloop). Lang niet iedere actor kan elk instrument inzetten: bij de een is het palet duidelijk groter dan bij de ander.
