Bijeenkomst over het opplussen van woningen in het Infocentrum in Ulrum.
Aanpak en instrumenten
De gemeente heeft ervoor gekozen winkelvoorzieningen in Leens te concentreren, als reactie op ontwikkelingen als (economische) schaalvergroting en krimp. Dit betekent voor het thema ‘functieverandering’ dat de lege plekken van verdwijnende voorzieningen in Ulrum anders moeten worden ingevuld. Hier moeten nieuwe oplossingen voor worden gevonden. De oude dorpskern van Ulrum, met name de Noorderstraat, kan aantrekkelijk zijn voor kleine of andere soorten ondernemers en kleinschalige bedrijven. Om de gebouwen nieuwe functies te geven en andere gebruikersmogelijkheden te onderzoeken wordt gezocht naar nieuwe initiatieven zodat de leegstaande gebouwen weer gebruikt kunnen worden. Ook het hogere schaalniveau komt in beeld: er wordt een passende ruimtelijke visie ontwikkeld voor het dorp. Daarnaast geeft het traject ‘Herstel Terpen en Wierden’ aanknopingspunten om de kern te upgraden
Bij het ‘opplussen’ worden particuliere woningen aangepakt. Ook de herstructurering van de sociale woningvoorraad is een belangrijk aandachtspunt. Delen van de woningvoorraad zijn verouderd of passen niet meer bij de eisen van de tijd. Ook is de woningvoorraad niet aangepast aan de vergrijzende bevolking. Hoe kan men prettig ouder worden in Ulrum? De woningvoorraad in Ulrum wordt samen met particuliere woningbezitters, lokale ondernemers en Wierden en Borgen toekomstbestendig gemaakt.
Bij het derde traject, ‘ruilverkaveling’, wordt nagedacht over situaties waarin bijvoorbeeld Wierden en Borgen een woning gaat slopen, terwijl het te koop staande aanbod in de particuliere sector van mindere kwaliteit is. In plaats van de huurwoning te slopen is wellicht een ruilconstructie mogelijk met particuliere eigenaren. De koopwoningen met onvoldoende kwaliteit worden gesloopt en daarvoor in de plaats kunnen op een duurzame wijze (corporatie) woningen worden ontwikkeld die passen bij de huidige tijd.
Resultaten en leerpunten
Het project heeft de eerste ervaringen opgeleverd. Voor een zestal panden/straten in het dorp zijn onderzoekstrajecten gestart naar mogelijke vormen van herbestemming.
Voor de Marktstraat onderzoekt een werkgroep het opzetten van een hospice/gasthuis met regiofunctie. Diverse panden zijn hiervoor in kaart gebracht. Per pand wordt een passende financiële strategie gemaakt. Dit verschilt van aankoop/casco-aanpassing met verhuurconstructie/klushuurconcepten tot mogelijkheden van ruilverkaveling. Bij het opplussen is een aanpak opgezet waarin op diverse manieren onderzocht hoe en waar (woon)ruimte geboden kan worden om oud te worden in het dorp, met aandacht voor zowel de fysieke aanpassingen als de sociale kant.
Er is een samenwerking gestart met traject voor informele zorg (DorpsZorg). Ook vindt afstemming plaats met formele zorgpartijen. Andere resultaten zijn de subsidieregelingen voor Opplussen en Verduurzamen (voor particulieren) en een opplustraject voor 38 huurwoningen. Voor de ruilverkaveling is in samenwerking met Heijmans en het Kadaster een eerste inventarisatie verricht van de mogelijkheden. Aan de hand van een eerste concrete ruil worden de eventuele ‘hobbels’ inzichtelijk gemaakt.
Interview Petra de Braal eigenaar kasus.nu en projectleider DEEL& Ulrum
"In één jaar tijd is veel meer gebeurd dan we met een strak omlijnd plan bereikt zouden hebben."Hans van der Heide, Roelof Noorda en Marianne van der Velden, bewoners en lid van de Dagelijkse Leiding van Ulrum 2034
‘Ik ben nu anderhalf jaar bij DEEL& Ulrum betrokken. Het project focust op functieverandering, opplussen en ruilverkaveling. De basis is en blijft het dorp zelf. Dat is ook heel erg mijn eigen manier van werken: vanuit de vraag gericht, waar zit de energie van de mensen in het dorp zelf? Daar moeten we bij aanhaken, zodat we samen een leefbaar, toekomstbestendig dorp creëren. Daar hebben allerlei partijen een rol in en het gaat om veel meer dan alleen de “stenen”. Iedereen moet meedoen. Zorgpartijen, woningcorporaties, de gemeente: we moeten partners in crime worden. Dat betekent ook dat mensen uit hun standaardrol moeten komen. In plaats van “ik doe altijd dit”, moeten ze gaan nadenken over “wat moet ik juist wel of juist niet doen?”. Dat is het geluk van ons project: in iedere organisatie die meedoet zit wel iemand die dit begrijpt en erachter staat. Die neemt de anderen daarin mee. Sommige mensen vinden een andere manier van werken best wel eng; dat heeft ook gewoon tijd nodig. Er zijn mensen die een duidelijk omschreven plan missen, met milestones en deliverables: de resultaten die geleverd moeten worden. Ik denk dat het juist een voordeel is dat we zo’n plan niet hebben. In één jaar tijd is veel meer gebeurd dan we met een strak omlijnd plan bereikt zouden hebben.
Mijn eigen rol is dat ik de vragen vanuit het dorp zo goed mogelijk probeer te vertalen en de benodigde kennis erbij haal. De kunst daarbij is om het steeds terug te brengen naar de eenvoud. Dat betekent dat we ook voorbij het discours en het vocabulaire van de vakwereld proberen te komen. Begrippen als “businesscases”, daar hebben bewoners niet zoveel mee. Sowieso is het al inspannend voor bewoners om het allemaal te volgen wat er in hun dorp gebeurt. Het is hard werken om het juist weer zo simpel mogelijk te maken: wat gaan we nu concreet doén!? Daar richt ik mijn energie op.
Ik hoop dat andere dorpen aan de slag kunnen gaan met wat we in Ulrum leren. Door klein te beginnen, kun je het vervolgens opschalen. Als we voor heel Groningen een geschikte opplusregeling hadden moeten ontwikkelen, waren we na vier jaar nog nergens. Nu beginnen we in één dorp en kijken vervolgens hoe we het verder kunnen brengen. Dat heeft niets met “dorpisme” te maken.
Mensen die zeggen “je kijkt alleen maar naar Ulrum”, hebben er niets van begrepen. We kijken wel degelijk veel breder. Maar in eerste instantie gaat het erom dat we de toekomst van hun dorp weer van de mensen zelf maken. Dat is voor mij de winst van dit experimentenjaar.’
Meer informatie
Petra de Braal, Kasus
www.kasus.nu
Dit zijn alle experimenten van Het Gronings Gereedschap
-
01DEEL& Ulrum
DEEL& Ulrum is een project van het dorp Ulrum. Vanaf de zomer van 2010 is vereniging Dorpsbelangen Ulrum bezig met het ontwikkelen van een plan om een antwoord te geven op de terugloop van de leefbaarheid in het dorp.
-
02Slim wonen en stroomversnelling in Pekela
Slim wonen in Pekela zette aanvankelijk vooral in op energiebesparing bij particuliere woningen. Uit algemene informatiebijeenkomsten bleek dat bewoners hier zeker belangstelling voor hadden.
-
03Particuliere woningverbetering in De Marne
In het Woon- en Leerbaarheidsplan De Marne 2011-2021 is het dreigende probleem van de goedkope koopsector geagendeerd. Een kleine 400 woningen zouden in de gevarenzone terecht komen.
-
04Waardestrategie in Musselkanaal
Zowel de gemeente Stadskanaal in haar geheel als het dorp Musselkanaal krimpen. Na de afname van het aantal inwoners volgt nu een daling van het aantal huishoudens. Dit raakt zowel de huur- als koopsector.
-
05De sloop van koop: stedelijke herverkaveling
In de regio Eemsdelta (Appingedam, Delfzijl, Eemsmond en Loppersum) wordt al langer en met succes gewerkt aan de revitalisering van bestaande wijken en daarmee de herstructurering van de bestaande woningvoorraad.
-
06Creatief onttrekken in Delfzijl
In Delfzijl is het aanbod van woningen groter dan de vraag. Die situatie bestaat al enige jaren en een nieuw evenwicht op de markt is nog niet bereikt. In het Woon- en Leefbaarheidsplan zijn afspraken gemaakt over het verminderen van aanbod.
-
07Bomenbuurt krimpbestendig in Winschoten
De Bomenbuurt ligt aan de westkant van Winschoten, tegen de spoorlijn aan. De krimp is hier nog niet zichtbaar, maar wordt wel verwacht. Gemeente Oldambt, woningcorporatie Acantus en de bewoners hebben de handen ineengeslagen om de buurt ‘krimpproof’ te maken.
-
08Aanpak woningvoorraad in ’t Zandt
’t Zandt is een dorp in de gemeente Loppersum. Het is een pracht- en krachtdorp, met een sterke sociale samenhang. Problemen zijn er echter ook en die bevinden zich voornamelijk in de structuur van de woningvoorraad van ’t Zandt.
-
09Tijdelijk woonbedrijf in Delfzijl
De bevolkingskrimp raakt in Delfzijl niet alleen de huursector. Ook de koopsector ondervindt de gevolgen; met name goedkope koopwoningen komen leeg te staan.
-
10Waardebehoud onroerend goed in Oost-Groningen
Leegstaande panden kunnen een negatieve invloed uitoefenen op de omgeving. Eigenaren met vastgoed in die omgeving (corporaties, particuliere eigenaren, ondernemers) kunnen daar last van hebben.