04 Waardestrategie in Musselkanaal

Zowel de gemeente Stadskanaal in haar geheel als het dorp Musselkanaal krimpen. Na de afname van het aantal inwoners volgt nu een daling van het aantal huishoudens. Dit raakt zowel de huur- als koopsector. De prognose is dat de woningvoorraad in totaal met 8 procent moet krimpen. Op basis hiervan heeft woningcorporatie Lefier besloten 83 woningen in de Florawijk van Musselkanaal te slopen. De vraag is vervolgens: worden hier woningen voor teruggebouwd, voor wie en waar? In het dorp worden de gevolgen van de krimp inmiddels zichtbaar. Het aantal leegstaande panden neemt toe, evenals het aantal woningen dat te koop staat. Er is behoefte aan een overkoepelende visie voor de toekomst van Musselkanaal.

Aanpak en instrumenten

Tegenover de sloop van 83 woningen staat het terugbouwen van circa 45 woningen, zo heeft Lefier becijferd. Per saldo vindt dus ‘verdunning’ plaats: de woningvoorraad wordt verkleind. Dit proces moet in de pas lopen met de krimp van de bevolking. Te weinig verdunnen geeft leegstand, te veel verdunnen leidt tot een gedwongen uitstroom uit Musselkanaal – beide wil Lefier voorkomen. Om een strategie te kunnen ontwikkelen die toekomstbestendig is, zijn de kernwaarden van Musselkanaal onderzocht. Geconcludeerd wordt onder meer dat vervangende woningen bij sloop/nieuwbouw primair aan de linten gebouwd moeten worden en niet in de Florawijk zelf. Door in te zetten op ‘wonen aan het lint’ wordt het centrumgebied van Musselkanaal versterkt. In de Florawijk moet vooral ingezet worden op ‘robuust groen’.

Resultaten en leerpunten

De twee scenario’s (terugbouwen van woningen op de huidige locatie in de Florawijk versus het bouwen in het lint) zijn doorgerekend. Conclusie: scenario twee is bijna vijf miljoen euro duurder. De meerkosten zitten vooral in het afboeken van de grond in de Florawijk, de aankoop van opstallen in het lint (duur) en de dubbele sloopkosten (in de Florawijk en in het lint). Dekking hiervan zou gevonden kunnen worden in middelen van Lefier én cofinanciering door gemeente, provincie en fondsen.
Een strategie waarbij bouwen in het lint voorrang krijgt, vraagt echter om meer dan een financieel arrangement. Om prijsopdrijving te voorkomen moeten gemeente en Lefier alert reageren op aankoopkansen die zich hier voordoen. Het betekent een flexibele aanpak, die heel anders is dan het planmatig terugbouwen van een x-aantal woningen op een bekende locatie. Hoeveel woningen precies terugkomen, waar en op welk moment: het is verborgen in de toekomst. Wanneer partijen met deze aanpak instemmen, moeten ze zich bewust zijn van de verwachtingen die deze keuze met zich meebrengt.
Met gemeente, winkeliers, bewoners, BCM en Lefier wordt de komende tijd verder gewerkt aan het experiment ‘Waardestrategie’. Daarin wordt gestreefd naar een gezamenlijk toekomstbeeld voor het dorp, uit te werken in onder meer een stedenbouwkundige visie die de krimp begeleidt. Thema’s als waardeontwikkeling, maatschappelijk rendement van extra investeringen en mogelijkheden voor cofinanciering worden hierin expliciet meegenomen.

Interview Sandra Vos programmamanager maatschappelijk presteren Lefier

"Mijn rol in het geheel is het schakelen tussen het strategische, tactische en operationele niveau."
Sandra Vos, Lefier en Nanno Beck, stedenbouwkundige gemeente Stadskanaal

‘Lefier is al langer bezig met herstructurering in Musselkanaal. We zagen de krimp al een tijd aankomen en weten: er moet geïnvesteerd worden in de kwaliteit van het wonen. Dat gaan we ook doen. Onze focus lag daarbij nadrukkelijk op de Florawijk: daar zullen we ons woningbezit in omvang terugbrengen. Waar we dan de nieuwe woningen gaan terugbouwen, daar is nu de zoektocht van de “waardestrategie” op gericht. Het bestaande lint is daarbij ook nadrukkelijk in beeld gekomen: kunnen we de opgaven in de wijk en in het lint met elkaar verbinden? In het lint treedt de komende jaren naar verwachting ook leegstand op, levert dat kansen op voor nieuwbouw en herstructurering? En wat doen we dan met de Florawijk; kunnen we daar dan bijvoorbeeld “groot groen” maken en snippergroen voorkomen? Voor professionals die gewend zijn in langere termijnen is zo’n discussie op zich goed te volgen, maar we willen ook de bewoners erbij betrekken. Zowel de bewoners van de Florawijk als de inwoners van Musselkanaal.
In de Florawijk zijn we nu concreet aan het uitplaatsen, samen met de bewoners gaan we op zoek naar vervangende woonruimte. Er zijn ook bewoners die zelf nieuwe woonruimte vinden, zonder tussenkomst van Lefier. In het verleden als we woningen gingen slopen, hadden we de alternatieven in de nieuwbouw altijd paraat – dat is nu niet het geval. Dat maakt het proces best spannend. We kunnen mensen nog geen uitsluitsel geven.
Mijn rol in het geheel is het schakelen tussen het strategische, tactische en operationele niveau. Die hangen samen. Aan de ene kant denken we na over de toekomst van Musselkanaal als geheel, maar tegelijkertijd moeten we aan de huurders kunnen uitleggen wat we doen en waarom. Die transparantie vinden we heel belangrijk. Als corporatie moeten we daarbij heel zorgvuldig kijken waar we ons geld aan uitgeven, niet alles kan. Wij zijn er voor betaalbare huren. Alleen je moet wel een goede afweging maken om financieel gezond te blijven. We zien dat het gemiddelde inkomen in dit gebied afneemt. Dat stelt grenzen aan huurniveaus die we hier kunnen hanteren.
De komende maanden moeten we kijken hoe we de waardestrategie verder invullen. Voor de zomer van 2015 zullen we namelijk een besluit over de nieuwbouw moeten nemen. Een belangrijk punt daarbij zal de breedte van de strategie zijn: wat betrekken we er wel en niet bij? Met eigenaren, ondernemers en bijvoorbeeld banken gaan we daarover verder in gesprek. De afstemming met de gemeente is daarbij voor ons een heel belangrijke. De gemeente werkt reeds aan het versterken van het centrum. Een mooi voorbeeld hiervan is het huidige Diemerplein dat een nieuwe look heeft gekregen, in samenwerking met vele partijen in Musselkanaal. Gaat de gemeente daarmee door en wat kan dat voor onze investeringen betekenen? Dat vraagt het denken in gezamenlijke doelstellingen.’

Meer informatie

Sandra Vos, Lefier en Nanno Beck, gemeente Stadskanaal
www.lefier.nl en www.stadskanaal.nl

Dit zijn alle experimenten van Het Gronings Gereedschap

  • 01DEEL& Ulrum

    DEEL& Ulrum is een project van het dorp Ulrum. Vanaf de zomer van 2010 is vereniging Dorpsbelangen Ulrum bezig met het ontwikkelen van een plan om een antwoord te geven op de terugloop van de leefbaarheid in het dorp.

  • 02Slim wonen en stroomversnelling in Pekela

    Slim wonen in Pekela zette aanvankelijk vooral in op energiebesparing bij particuliere woningen. Uit algemene informatiebijeenkomsten bleek dat bewoners hier zeker belangstelling voor hadden.

  • 03Particuliere woningverbetering in De Marne

    In het Woon- en Leerbaarheidsplan De Marne 2011-2021 is het dreigende probleem van de goedkope koopsector geagendeerd. Een kleine 400 woningen zouden in de gevarenzone terecht komen.

  • 04Waardestrategie in Musselkanaal

    Zowel de gemeente Stadskanaal in haar geheel als het dorp Musselkanaal krimpen. Na de afname van het aantal inwoners volgt nu een daling van het aantal huishoudens. Dit raakt zowel de huur- als koopsector.

  • 05De sloop van koop: stedelijke herverkaveling

    In de regio Eemsdelta (Appingedam, Delfzijl, Eemsmond en Loppersum) wordt al langer en met succes gewerkt aan de revitalisering van bestaande wijken en daarmee de herstructurering van de bestaande woningvoorraad.

  • 06Creatief onttrekken in Delfzijl

    In Delfzijl is het aanbod van woningen groter dan de vraag. Die situatie bestaat al enige jaren en een nieuw evenwicht op de markt is nog niet bereikt. In het Woon- en Leefbaarheidsplan zijn afspraken gemaakt over het verminderen van aanbod.

  • 07Bomenbuurt krimpbestendig in Winschoten

    De Bomenbuurt ligt aan de westkant van Winschoten, tegen de spoorlijn aan. De krimp is hier nog niet zichtbaar, maar wordt wel verwacht. Gemeente Oldambt, woningcorporatie Acantus en de bewoners hebben de handen ineengeslagen om de buurt ‘krimpproof’ te maken.

  • 08Aanpak woningvoorraad in ’t Zandt

    ’t Zandt is een dorp in de gemeente Loppersum. Het is een pracht- en krachtdorp, met een sterke sociale samenhang. Problemen zijn er echter ook en die bevinden zich voornamelijk in de structuur van de woningvoorraad van ’t Zandt.

  • 09Tijdelijk woonbedrijf in Delfzijl

    De bevolkingskrimp raakt in Delfzijl niet alleen de huursector. Ook de koopsector ondervindt de gevolgen; met name goedkope koopwoningen komen leeg te staan.

  • 10Waardebehoud onroerend goed in Oost-Groningen

    Leegstaande panden kunnen een negatieve invloed uitoefenen op de omgeving. Eigenaren met vastgoed in die omgeving (corporaties, particuliere eigenaren, ondernemers) kunnen daar last van hebben.