05 De sloop van koop: stedelijke herverkaveling

In de regio Eemsdelta (Appingedam, Delfzijl, Eemsmond en Loppersum) wordt al langer en met succes gewerkt aan de revitalisering van bestaande wijken en daarmee de herstructurering van de bestaande woningvoorraad.
Dat gebeurt met een grote inzet van de woningcorporaties die in de betrokken wijken huurwoningen in bezit hebben. Er wordt ingezet op een transformatie van woningen, woonmilieus en voorzieningen, zoals de concentratie van scholen en winkels. Bijvoorbeeld in Appingedam en Delfzijl zijn de afgelopen jaren vele honderden oude sociale huurwoningen woningen gesloopt en deels vervangen door nieuwe woningen, vaak gericht op de doelgroep ouderen. Hier lopen de gemeenten nu tegen de particuliere woningvoorraad aan als belangrijkste opgave. Deze voorraad vraagt andere instrumenten. Aan het Kadaster is gevraagd mee te werken aan een experiment dat inzet op ‘stedelijke herverkaveling’, een instrument waarmee het Kadaster inmiddels de eerste ervaringen heeft opgedaan. Gemeente Appingedam is de trekker van dit experiment.

Aanpak en instrumenten

Er dreigt leegstand te ontstaan in het goedkope koopsegment. Ook is het onderhoudsniveau van woningen in dit segment veel lager dan van andere woningen. Tegelijkertijd zien de corporaties de vraag naar hun (duurdere en betere) huurwoningen teruglopen. Kan woningruil een oplossing bieden voor deze mismatch? Het idee is om eigenaren van woningen uit het lage koopsegment, middels ruil, door te laten stromen naar de corporatiewoningen. De corporatie wordt eigenaar van de koopwoningen, sloopt ze en bouwt er, in een lagere dichtheid, woningen voor terug. De voordelen slaan neer bij alle partijen:

bewoners schuiven door naar een, courante, goed onderhouden woning;

de corporatie onttrekt slechte woningen aan de markt en voegt er betere aan toe, die ook beter in de markt liggen;

de gemeente voorkomt het ontstaan van langdurige leegstand. Het aantal woningen in de voorraad neemt af, maar de overall kwaliteit neemt toe. Ook aanpalende doelen zoals duurzaamheid en kwaliteit openbare ruimte kunnen gerealiseerd worden.

Resultaten en leerpunten

Het experiment voorziet in een analytische benadering van de problematiek en de mogelijkheden/onmogelijkheden.
Als voorbeeld is een bestaande, niet nader te noemen, straat geanalyseerd. Eerst is onderzoek verricht naar een aantal aspecten: de status van het vastgoed, de status van de eigenaren en de status van de lokale woningmarkt. Tevens is een ruilcomplex in beeld gebracht. Er is gekeken welke aspecten bij een toekomstige ruil aan de orde zijn en hoe problemen getackeld kunnen worden. Op basis van deze analyses wordt de ‘ruilpotentie’ inzichtelijk gemaakt, aan de hand van enkele scenario’s. De ruilpotentie wordt vervolgens vertaald in baten en lasten voor de betrokken partijen.
Naast de analyse worden diverse gesprekken gevoerd met instanties zoals makelaars, banken en Belastingdienst om een beeld te krijgen van wettelijke of institutionele restricties. Deze gesprekken zijn nog gaande.

Dit zijn alle experimenten van Het Gronings Gereedschap

01DEEL& Ulrum

DEEL& Ulrum is een project van het dorp Ulrum. Vanaf de zomer van 2010 is vereniging Dorpsbelangen Ulrum bezig met het ontwikkelen van een plan om een antwoord te geven op de terugloop van de leefbaarheid in het dorp.

02Slim wonen en stroomversnelling in Pekela

Slim wonen in Pekela zette aanvankelijk vooral in op energiebesparing bij particuliere woningen. Uit algemene informatiebijeenkomsten bleek dat bewoners hier zeker belangstelling voor hadden.

03Particuliere woningverbetering in De Marne

In het Woon- en Leerbaarheidsplan De Marne 2011-2021 is het dreigende probleem van de goedkope koopsector geagendeerd. Een kleine 400 woningen zouden in de gevarenzone terecht komen.

04Waardestrategie in Musselkanaal

Zowel de gemeente Stadskanaal in haar geheel als het dorp Musselkanaal krimpen. Na de afname van het aantal inwoners volgt nu een daling van het aantal huishoudens. Dit raakt zowel de huur- als koopsector.