In Delfzijl is het aanbod van woningen groter dan de vraag. Die situatie bestaat al enige jaren en een nieuw evenwicht op de markt is nog niet bereikt. In het Woon- en Leefbaarheidsplan zijn afspraken gemaakt over het verminderen van aanbod. Voor de periode 2012-2016 gaat het om de sloop van ruim 560 woningen. In de koopsector moeten circa 165 woningen worden afgebroken, waarvan het merendeel in de Delfzijlse wijken. Maar er zal ook na 2016 meer gesloopt moeten worden. Een conservatieve kostenberekening laat zien dat hiermee 67,5 miljoen euro is gemoeid (aankoop, sloop, herinrichten). De vraagstelling in Delfzijl is tweeledig: hoe kan deze totale opgave worden uitgevoerd en hoe kan er op kleine schaal in 2014 mee worden begonnen? Daartoe zijn twee experimenten in het leven geroepen: het uit de markt halen van kleinere wooncomplexen (experiment 9, p. 64) en het creatief onttrekken van woningen. Beide experimenten dienen om het overschot aan koopwoningen, dat zich concentreert in het stedelijk gebied, te verkleinen. De woningen hebben in veel gevallen een WOZ-waarde tot 125.000 euro en bevinden zich overwegend in ‘zwakke’ woonmilieus, die een impuls in de leefbaarheid goed kunnen gebruiken. Dit tegen de achtergrond van een Delfzijlse woningmarkt waarop deze koopwoningen snel goedkoper worden. Sommige worden al onder de 50.000 euro aangeboden.
Aanpak en instrumenten
Naast het (grootschalig) aankopen en slopen zijn er ook andere manieren om woningen aan de voorraad te onttrekken. Daarbij gaat niet de gemeente zelf aan de slag, maar wordt het initiatief aan de bewoners overgelaten. Zo kan het onttrekken van de woonbestemming positief gewaardeerd worden door de gemeente, door bijvoorbeeld een subsidie te geven bij de sloop van een individuele woning of bij de omzetting naar een andere functie. Ook kan het samenvoegen van woningen gestimuleerd worden, waarmee één woonbestemming getalsmatig vervalt. Eigenaren worden zo gestimuleerd duurzaam te investeren, terwijl en passant de woningvoorraad in omvang afneemt. Zij worden aangesproken op hun welbegrepen eigen belang. Het winnen van vertrouwen en het vergroten van de bewustwording bij de eigenaren staan centraal in deze procesaanpak.
Concreet gaat het om de volgende zaken die moeten worden geregeld:
- mogelijkheid van het omzetten van een hypotheek voor twee woningen naar één (samengevoegde) woning;
- versnelde procedure (geen leges);
- verlenen van bouwvergunning;
- verlenen onttrekkingsvergunning (in verband met onttrekking woonruimte);
- een mogelijke subsidie/revolving fund.
De gemeente neemt de regie door een lijst met slechte woningen te maken, om vervolgens het gesprek met de eigenaar aan te gaan. Aanpalende acties zijn het opstellen van een toolbox voor handhaving en het aanstellen van een wooncoach die mensen helpt de zaken op orde te krijgen.
Resultaten en leerpunten
Het experiment is in de ontwikkelingsfase, het moet in voorjaar 2015 van start gaan. Het projectplan is in concept gereed, binnen de gemeente Delfzijl bestaat draagvlak om het verder op te pakken. Duidelijk is dat het instrument gebiedsgericht moet worden ingezet. Discussie is er nog wel over wat de gemeente zelf moet doen en wat moet worden overgelaten aan de verantwoordelijkheid van de eigenaren.
Interview Gosé Posthumus projectleider gemeente Delfzijl/partner Rizoem
"De grootste uitdaging wordt om mensen werkelijk zover te krijgen dat ze mee gaan doen."
‘Ik kom zelf uit de corporatiewereld en daar hebben we al de nodige ervaring opgedaan met het samenvoegen van woningen, dat gebeurde daar al wel vaker. Het leidde bij ons tot de vraag: kan dat ook in de koopsector? Daarmee onttrek je woningen aan de voorraad, maar de kwaliteit en toekomstbestendigheid van het geheel gaan erdoor omhoog. De leegstand zal de komende jaren toenemen, dan moet je de voorraad compacter maken.
We hebben in Delfzijl een vooroorlogs woningbezit dat bestaat uit hele kleine, goedkope woningen. Tegelijkertijd hebben deze woningen wel vaak uitstraling en zijn ze dicht tegen het centrum aan gelegen. Onze inzet is erop gericht om hier gebiedsgericht aan te werken. We hebben een aantal concrete plekken, zoals Over de Gracht, aangewezen voor het ontwikkelen van een aanpak. Onze eerste gedachte was: we gaan het als gemeente zelf doen. Dat hebben we omgekat naar een benadering waarin we de particuliere eigenaren veel meer zelf de verantwoordelijkheid en regie geven. Onze verwachting is dat er dan meer power op het proces komt te staan en mensen het project ook eerder zelf afmaken. Onze bijdrage zit vooral in de faciliterende sfeer. Geef eigenaren een subsidie om twee woningen samen te voegen of om van één van de woningen bijvoorbeeld een werkruimte te maken. Daarmee voorkom je dat je woningen moet afbreken; de stedenbouwkundige structuur van de buurtjes blijft erdoor in stand.
De grootste uitdaging wordt om mensen werkelijk zover te krijgen dat ze mee gaan doen. Ze moeten inzien dat het hen kansen biedt. Hoe brengen we het concept bij ze, zodat ze gaan investeren? Van onze kant zullen we proberen het proces zo soepel mogelijk te maken. In termen van regelgeving en vergunningen, maar ook bijvoorbeeld richting de banken. Zij moeten op een andere manier met hun hypotheken omgaan, daar moeten nog wat zaken in worden uitgezocht. In 2015, als het projectplan door de gemeenteraad is vastgesteld, hopen we daar stevige vooruitgang in te boeken.’
Meer informatie
Gosé Posthumus, gemeente Delfzijl/Rizoem
www.delfzijl.nl en www.rizoem.nl
Dit zijn alle experimenten van Het Gronings Gereedschap
-
01DEEL& Ulrum
DEEL& Ulrum is een project van het dorp Ulrum. Vanaf de zomer van 2010 is vereniging Dorpsbelangen Ulrum bezig met het ontwikkelen van een plan om een antwoord te geven op de terugloop van de leefbaarheid in het dorp.
-
02Slim wonen en stroomversnelling in Pekela
Slim wonen in Pekela zette aanvankelijk vooral in op energiebesparing bij particuliere woningen. Uit algemene informatiebijeenkomsten bleek dat bewoners hier zeker belangstelling voor hadden.
-
03Particuliere woningverbetering in De Marne
In het Woon- en Leerbaarheidsplan De Marne 2011-2021 is het dreigende probleem van de goedkope koopsector geagendeerd. Een kleine 400 woningen zouden in de gevarenzone terecht komen.
-
04Waardestrategie in Musselkanaal
Zowel de gemeente Stadskanaal in haar geheel als het dorp Musselkanaal krimpen. Na de afname van het aantal inwoners volgt nu een daling van het aantal huishoudens. Dit raakt zowel de huur- als koopsector.
-
05De sloop van koop: stedelijke herverkaveling
In de regio Eemsdelta (Appingedam, Delfzijl, Eemsmond en Loppersum) wordt al langer en met succes gewerkt aan de revitalisering van bestaande wijken en daarmee de herstructurering van de bestaande woningvoorraad.
-
06Creatief onttrekken in Delfzijl
In Delfzijl is het aanbod van woningen groter dan de vraag. Die situatie bestaat al enige jaren en een nieuw evenwicht op de markt is nog niet bereikt. In het Woon- en Leefbaarheidsplan zijn afspraken gemaakt over het verminderen van aanbod.
-
07Bomenbuurt krimpbestendig in Winschoten
De Bomenbuurt ligt aan de westkant van Winschoten, tegen de spoorlijn aan. De krimp is hier nog niet zichtbaar, maar wordt wel verwacht. Gemeente Oldambt, woningcorporatie Acantus en de bewoners hebben de handen ineengeslagen om de buurt ‘krimpproof’ te maken.
-
08Aanpak woningvoorraad in ’t Zandt
’t Zandt is een dorp in de gemeente Loppersum. Het is een pracht- en krachtdorp, met een sterke sociale samenhang. Problemen zijn er echter ook en die bevinden zich voornamelijk in de structuur van de woningvoorraad van ’t Zandt.
-
09Tijdelijk woonbedrijf in Delfzijl
De bevolkingskrimp raakt in Delfzijl niet alleen de huursector. Ook de koopsector ondervindt de gevolgen; met name goedkope koopwoningen komen leeg te staan.
-
10Waardebehoud onroerend goed in Oost-Groningen
Leegstaande panden kunnen een negatieve invloed uitoefenen op de omgeving. Eigenaren met vastgoed in die omgeving (corporaties, particuliere eigenaren, ondernemers) kunnen daar last van hebben.