09 Tijdelijk woonbedrijf in Delfzijl

De bevolkingskrimp raakt in Delfzijl niet alleen de huursector. Ook de koopsector ondervindt de gevolgen; met name goedkope koopwoningen komen leeg te staan. In het Woon- en Leefbaarheidsplan Eemsdelta en de actieplannen voor wijken en dorpen wordt dit probleem gesignaleerd. De gemeente Delfzijl is primair aan zet om met een aanpak te komen en zet in op de woningen in bestaand stedelijk gebied. Dit gebeurt met twee sporen: het creatief ontrekken van individuele goedkope koopwoningen (experiment 6, p 54) en een meer complexmatige aanpak. Dit laatste heeft betrekking op de op kleinere particuliere complexen flats en woningen in een rij. De kwaliteit is vaak laag, maar dat geldt ook voor de prijs (minder dan 90.000 euro). Sloop van deze woningen doet weinig afbreuk aan de stedenbouwkundige structuur ter plekke, zo is de verwachting.

Aanpak en instrumenten

De kern van het idee is dat de gemeente de woningen aankoopt en ze vervolgens tijdelijk verhuurt, door de oprichting van een ‘tijdelijk woonbedrijf’. De verhuur zorgt voor cashflow, waarmee het beheer van de complexen kan worden betaald. Als er voldoende woningen zijn aangekocht, gaat de gemeente over tot sloop van het betreffende complex. Het experiment kent drie deeltrajecten:

sociaal traject: overleg met bewoners in VvE-verband, meerderheid moet aangeven mee te willen doen, daarna volgen individuele overleggen;

juridisch traject: mogelijkheden onderzoeken om ook ‘die laatste bewoner’ te kunnen verhuizen, onteigening in een schaduwtraject oppakken;

aankooptraject: eerlijk en transparant verkoopproces vorm geven, aankoopprijzen voor iedereen inzichtelijk;

slooptraject; uiteindelijk is het doel de woningen te onttrekken.

Resultaten en leerpunten

De gemeente Delfzijl heeft inmiddels het overleg opgestart met de diverse partijen, om gezamenlijk de toekomst van de complexen te bespreken. Er zijn rekenmodellen gemaakt die aangeven dat met aankoop en tijdelijk beheer de uiteindelijke investering voor de gemeente lager wordt. Vragen zijn er ook: wat is een redelijke (tijdelijke) huurprijs, ondervinden de bestaande huurwoningen geen concurrentie, wat is het gewenste niveau van onderhoud en welk aankoopbedrag is redelijk en uitlegbaar? In 2015 moet het experiment verder gestalte krijgen.

Interview Rita Rolink adviseur vastgoed en wonen gemeente Delfzijl

"Iedereen ziet dat de opgave er ligt en dat we er nú een begin mee moeten maken."

Wethouder IJzebrand Rijzebol en Rita Rolink, adviseur vastgoed en wonen gemeente Delfzijl

‘We zetten ons in voor de leefbaarheid van dit gebied, zodat onze inwoners er goed kunnen wonen. Daar hebben we onze handen vol aan. Tot voor kort ging het vooral om de demografische veranderingen, daar is de aardbevingsproblematiek bijgekomen. Maar we hebben bijvoorbeeld ook met de zeespiegelstijging te maken; hoe borgen we dat aspect van de veiligheid in dit gebied? In Delfzijl hebben we al 20 jaar met de krimp- en transformatieopgave te maken. Sinds 1990 loopt het aantal inwoners al terug. Aanvankelijk pakten we vooral woningen in de huursector aan; kleinschalig door een rijtje woningen om te bouwen tot twee-onder-een-kappers. Later ook door sloop van de hoogbouw.
Nu zijn we in de derde ronde en de aanpak van de particuliere voorraad maakt daar een belangrijk deel van uit. Via dit experimentenjaar is het thema goed op de agenda gekomen. Wij hadden al eerder de pilot “Sloop van Koop” uitgevoerd, een studie om greep te krijgen op welke stakeholders er van belang zijn en op welk moment je zou moeten ingrijpen.
De experimentendagen hebben ons denken verder gebracht en we zijn ook heel blij met de gereedschapskist zoals die er nu ligt. Voor Delfzijl hebben we geconstateerd dat het probleem in de particuliere voorraad zich voordoet in dezelfde woningbouwtypes als waar het zich manifesteerde in de huursector: de portiek-etageflats in de hoogbouw. Slecht verhuurbaar toen blijkt nu slecht verkoopbaar, soms laat de staat van onderhoud ook te wensen over. In het experimentenjaar hebben we het concept ontwikkeld – dat overigens nog aan het college van B&W en de gemeenteraad moet worden voorgelegd – van een “tijdelijk woonbedrijf”, waarmee we koopwoningen aankopen en tijdelijk verhuren, om ze uiteindelijk uit de markt te kunnen nemen. Verschillende verenigingen van eigenaren hebben interesse getoond, om te kijken hoe je een “treintje” kunt maken waarmee je alle woningen in een complex vrij kunt spelen. Dat is het nadeel van hoogbouw: ook die laatste bewoner moet je mee krijgen, je kunt daar moeilijk omheen slopen. De mensen van wie we de woning aankopen willen we graag voor Delfzijl behouden; dat proces proberen we zo goed mogelijk te faciliteren. Lastig zal zijn: waar komt het geld vandaan? Iedereen ziet dat de opgave er ligt en dat we er nú een begin mee moeten maken. Het verdient lef, durf en moed van alle partijen, om het algemene besef van urgentie om te zetten in daden. Wie zet de eerste stap? In 2015 hopen we daar een begin mee te maken.’

Dit zijn alle experimenten van Het Gronings Gereedschap

01DEEL& Ulrum

DEEL& Ulrum is een project van het dorp Ulrum. Vanaf de zomer van 2010 is vereniging Dorpsbelangen Ulrum bezig met het ontwikkelen van een plan om een antwoord te geven op de terugloop van de leefbaarheid in het dorp.

02Slim wonen en stroomversnelling in Pekela

Slim wonen in Pekela zette aanvankelijk vooral in op energiebesparing bij particuliere woningen. Uit algemene informatiebijeenkomsten bleek dat bewoners hier zeker belangstelling voor hadden.

03Particuliere woningverbetering in De Marne

In het Woon- en Leerbaarheidsplan De Marne 2011-2021 is het dreigende probleem van de goedkope koopsector geagendeerd. Een kleine 400 woningen zouden in de gevarenzone terecht komen.

04Waardestrategie in Musselkanaal

Zowel de gemeente Stadskanaal in haar geheel als het dorp Musselkanaal krimpen. Na de afname van het aantal inwoners volgt nu een daling van het aantal huishoudens. Dit raakt zowel de huur- als koopsector.

05De sloop van koop: stedelijke herverkaveling

In de regio Eemsdelta (Appingedam, Delfzijl, Eemsmond en Loppersum) wordt al langer en met succes gewerkt aan de revitalisering van bestaande wijken en daarmee de herstructurering van de bestaande woningvoorraad.

06Creatief onttrekken in Delfzijl

In Delfzijl is het aanbod van woningen groter dan de vraag. Die situatie bestaat al enige jaren en een nieuw evenwicht op de markt is nog niet bereikt. In het Woon- en Leefbaarheidsplan zijn afspraken gemaakt over het verminderen van aanbod.

07Bomenbuurt krimpbestendig in Winschoten

De Bomenbuurt ligt aan de westkant van Winschoten, tegen de spoorlijn aan. De krimp is hier nog niet zichtbaar, maar wordt wel verwacht. Gemeente Oldambt, woningcorporatie Acantus en de bewoners hebben de handen ineengeslagen om de buurt ‘krimpproof’ te maken.