Leegstaande panden kunnen een negatieve invloed uitoefenen op de omgeving. Eigenaren met vastgoed in die omgeving (corporaties, particuliere eigenaren, ondernemers) kunnen daar last van hebben. Zij zien de waardeontwikkeling van hun eigen bezit in gevaar komen. De oplossing kan zijn om de storende panden op te knappen of uit de markt te nemen. Met die ambitie is in 2012 de stichting Waardebehoud Onroerend Goed van start gegaan, in de gemeenten Vlagtwedde en Stadskanaal. Partners zijn de genoemde gemeenten, woningcorporaties Lefier en Acantus, Rabobank, VNO-NCW Noord en provincie Groningen.
Aanpak en instrumenten
De stichting is opgericht om drie jaar lang te experimenteren. Aan het einde wordt een toolbox opgeleverd waar andere partijen in andere gebieden hun voordeel mee kunnen doen. Er zijn vooraf vier verbeterstrategieën geformuleerd:
- verkoop, onderhoud en sloopbemiddeling;
- opknappen, samen met de eigenaar en een klusteam;
- opkopen en slopen (na sloop is het de bedoeling dat de bouwbestemming van de grond af gaat);
- woningruil.
Door de samenwerkende partijen is een fonds gevormd. Alle samenwerkende partijen hebben 150.000 euro in dit fonds gestort, tot een totaal van 750.000 euro. De provincie heeft dit bedrag verdubbeld.
Resultaten en leerpunten
De samenwerking tussen bedrijfsleven, woningcorporaties, gemeenten, banken en provincie is uniek in Nederland. De organisatie in de vorm van een stichting waar genoemde partijen in zijn vertegenwoordigd is een belangrijk succesfactor om tot snelle en daadkrachtige projectuitvoering te komen.
In het project is contact met 52 eigenaren, waarvan 87 procent wil meedoen en het probleem erkent dat het eigen pand een negatieve invloed heeft op de omgeving. Van de 52 eigenaren hebben er 9 aangegeven geen interesse te hebben. Bij de overige eigenaren wordt onderhoud- en verkoopbemiddeling het meest toegepast (22 keer), waarbij 7 keer gebruik is gemaakt van de inzet van een klusteam. In totaal zijn er 9 panden die gesloopt gaan worden, is er 1 woningruil gerealiseerd en zijn er 2 eigenaren die zelf hun woning gaan slopen.
Na drie jaar is er nog budget over waardoor het project met een jaar wordt verlengd, zodat ook alle contacten met eigenaren kunnen worden afgerond.
Conclusie van het experiment is dat een deel van de eigenaar/bewoners er zelf niet uitkomt om het onderhoud goed te organiseren, met verloedering en negatieve invloed op de omgeving tot gevolg. Een steuntje in de rug is noodzakelijk. Eigenaren erkennen over het algemeen het probleem. In veel gevallen is sprake van een sociale en financiële problematiek.
Uit de kosten- batenanalyse blijkt dat bij verkoop- en onderhoudsbemiddeling de waardestijging van het pand en de directe omgeving hoger is dan de investering door de eigenaar en de Stichting WOG. Bij sloop en woningruil gaat dit niet op: de kosten die Stichting WOG en eigenaar hier maken zijn hoger dan de waardestijging van de omgeving.
Interview Theo Adema adviseur KAW en projectleider Waarbehoud Onroerend Goed (WOG)
"Letterlijk in gesprek aan de keukentafel: bijzondere eigenaren, bijzondere mensen, bijzondere situaties."Eigenaar-bewoner van het opgeknapte pand in Vlagtwedde, medewerkers van het klusteam en van de projectorganisatie Stichting WOG
‘Toen we aan het project begonnen wisten we een ding zeker: dat het niet zou lopen zoals vooraf gedacht. Daar is het dan ook een pilot voor. We hadden de organisatie van de stichting WOG goed staan. Overigens een samenwerkingsconstructie die je nergens anders in Nederland ziet: gemeenten, provincie, corporaties, Rabobank en VNO-NCW – heel bijzonder. Deze partners gaan er ook echt voor. Hoé er precies mee gewerkt zou worden, dat wisten we vooraf niet. Daarom hebben we in het begin ook niet te hoog van de toren geblazen en niet teveel communicatie eromheen gemaakt. Eerst maar eens de contacten met de mensen leggen. Letterlijk aan de keukentafel: bijzondere eigenaren, bijzondere mensen, bijzondere situaties. Proberen om in een goed gesprek vertrouwen te winnen. Mijn rol daarbij was om het zakelijke van de stichting te verbinden met het menselijke, het sociale. Vanuit een drive om een zo hoog mogelijk maatschappelijk rendement te realiseren. De voldoening is dat je iets bijdraagt aan de wereld; mensen die het zelfstandig niet voor elkaar zouden krijgen geef je een steuntje in de rug.
Dit is een bijzonder gebied, met bijzondere mensen.
Waar mensen in andere gebieden van Nederland eerder in een huurwoning zouden wonen, hebben ze hier veelal een koopwoning. Het zijn “vrije strijders”, ik ken ze wel uit Friesland waar ik opgroeide. Mensen die soms volledig onder de radar leven, ook niet goed weten wat er in de wereld allemaal te halen valt. Ik vind het mooi om eraan bij te dragen dat hun situatie verbetert.
Als je de problemen van mensen niet kent, kun je er ook niets aan doen. Daarom zijn die gesprekken ook zo belangrijk: je maakt de problematiek inzichtelijk. Wat daarbij soms wel eens tegenvalt, is hoe lang het allemaal duurt en wat je allemaal moet regelen. Dan loop je soms tegen beleid aan dat niet een-twee-drie gewijzigd kan worden, bij banken bijvoorbeeld. Dan denk ik wel eens: “kom op nou!”. Daar moeten we dit experimentenjaar ook voor gebruiken: om de ervaringen te delen en knelpunten aan de kaak te stellen.
Waar de komende tijd ook meer aandacht voor moet komen, is voor het eerlijke verhaal over de woningmarkt in Oost-Groningen. Dit is een prima gebied om in te wonen, maar mensen die hier nu iets kopen, moeten er wel op voorbereid zijn dat ze over tien jaar waarschijnlijk veel minder voor hun woning zullen krijgen. Daar moeten we mensen meer en beter over voorlichten, ze meer in beschermen. Ik ken huishoudens waarbij de getaxeerde waarde van de woning in vijf jaar tijd is gezakt van 195.000 naar 75.000 euro. Dat is niet meer iets waar je mensen individueel op kunt aanspreken, zo van: “u hebt gewoon de verkeerde keuze gemaakt”. De samenleving als geheel heeft hier een verantwoordelijkheid.’
Meer informatie
Theo Adema en Freek Apperloo, KAW Adviseurs
www.kaw.nl
Dit zijn alle experimenten van Het Gronings Gereedschap
-
01DEEL& Ulrum
DEEL& Ulrum is een project van het dorp Ulrum. Vanaf de zomer van 2010 is vereniging Dorpsbelangen Ulrum bezig met het ontwikkelen van een plan om een antwoord te geven op de terugloop van de leefbaarheid in het dorp.
-
02Slim wonen en stroomversnelling in Pekela
Slim wonen in Pekela zette aanvankelijk vooral in op energiebesparing bij particuliere woningen. Uit algemene informatiebijeenkomsten bleek dat bewoners hier zeker belangstelling voor hadden.
-
03Particuliere woningverbetering in De Marne
In het Woon- en Leerbaarheidsplan De Marne 2011-2021 is het dreigende probleem van de goedkope koopsector geagendeerd. Een kleine 400 woningen zouden in de gevarenzone terecht komen.
-
04Waardestrategie in Musselkanaal
Zowel de gemeente Stadskanaal in haar geheel als het dorp Musselkanaal krimpen. Na de afname van het aantal inwoners volgt nu een daling van het aantal huishoudens. Dit raakt zowel de huur- als koopsector.
-
05De sloop van koop: stedelijke herverkaveling
In de regio Eemsdelta (Appingedam, Delfzijl, Eemsmond en Loppersum) wordt al langer en met succes gewerkt aan de revitalisering van bestaande wijken en daarmee de herstructurering van de bestaande woningvoorraad.
-
06Creatief onttrekken in Delfzijl
In Delfzijl is het aanbod van woningen groter dan de vraag. Die situatie bestaat al enige jaren en een nieuw evenwicht op de markt is nog niet bereikt. In het Woon- en Leefbaarheidsplan zijn afspraken gemaakt over het verminderen van aanbod.
-
07Bomenbuurt krimpbestendig in Winschoten
De Bomenbuurt ligt aan de westkant van Winschoten, tegen de spoorlijn aan. De krimp is hier nog niet zichtbaar, maar wordt wel verwacht. Gemeente Oldambt, woningcorporatie Acantus en de bewoners hebben de handen ineengeslagen om de buurt ‘krimpproof’ te maken.
-
08Aanpak woningvoorraad in ’t Zandt
’t Zandt is een dorp in de gemeente Loppersum. Het is een pracht- en krachtdorp, met een sterke sociale samenhang. Problemen zijn er echter ook en die bevinden zich voornamelijk in de structuur van de woningvoorraad van ’t Zandt.
-
09Tijdelijk woonbedrijf in Delfzijl
De bevolkingskrimp raakt in Delfzijl niet alleen de huursector. Ook de koopsector ondervindt de gevolgen; met name goedkope koopwoningen komen leeg te staan.
-
10Waardebehoud onroerend goed in Oost-Groningen
Leegstaande panden kunnen een negatieve invloed uitoefenen op de omgeving. Eigenaren met vastgoed in die omgeving (corporaties, particuliere eigenaren, ondernemers) kunnen daar last van hebben.