Het experimentenjaar in vogelvlucht Inhoudsopgave

De relatie tussen particuliere woningen en stads- en dorpsvernieuwing is niet nieuw. Er zijn meerdere voorbeelden uit de geschiedenis van de afgelopen decennia te destilleren waarbij particulier woningbezit is opgeknapt. Hetzij door grootschalige programma’s ‘van bovenaf’, hetzij door particulier initiatief ‘van onderop’. Evenmin nieuw is het denken over bevolkingsdaling (‘krimp’) en de gevolgen daarvan voor gebieden en hun inwoners. In Noordoost-Groningen, Parkstad Limburg en Zeeland is de afgelopen tijd met kracht geïnvesteerd in het ontwikkelen van nieuwe kennis en kunde. Het gaat van ‘meer’ naar ‘minder’, maar als het even kan wel met behoud van kwaliteit en leefbaarheid.
Waar het spannend wordt en gaat schuren is op het snijvlak van deze twee thema’s: koopwoningen in krimpgebieden. Uit het werken aan krimp en de consequenties daarvan in Noordoost-Groningen, zoals bij de Woon- en Leefbaarheidplannen voor De Marne, Oost-Groningen en Eemsdelta, kwam deze uitdaging duidelijk naar voren. In de woningmarkt ondervindt de huursector onmiskenbaar de gevolgen van minder mensen en minder huishoudens, maar dat geldt evenzeer voor de koopmarkt zie figuur 1. Met als belangrijk groot verschil dat in de huursector de woningcorporaties doen wat zij kunnen, terwijl in de koopmarkt de particulier zelf aan zet is. Dat is andere koek. Helemaal wanneer daar nog de dimensie van de aardbevingsproblematiek bij komt.

Figuur 1 Transformatie van de woningvoorraad: verbeteren door sloop en renovatie (bron: Woon- en Leefbaarheidplan Eemsdelta).

Inmiddels staat de toekomst van de particuliere woningvoorraad met stip hoog op de agenda van alle partijen die zich met krimpgebieden bezig houden.
Een goede graadmeter in dit verband is het rapport van het Team Midterm Review (TMR) Bevolkingsdaling, een uitgave van het ministerie van BZK (2014). Hierin wordt gesteld dat een gezonde woningmarkt van groot belang is voor de leefbaarheid. Dat geldt voor heel Nederland, maar in het bijzonder voor krimpgebieden. Hier is de situatie namelijk anders dan in andere delen van het land: ‘Het evenwicht tussen vraag en aanbod is structureel verstoord, herbestemmingsmogelijkheden van bestaand vastgoed ontbreken en alternatieve aanwending van locaties is niet mogelijk.’ Bij de sloop van woningen ontbreekt de ‘verdiencapaciteit’, aldus het TMR. De gevolgen raken niet alleen de eigenaren: de verstoring van de woningmarkt heeft belangrijke maatschappelijke effecten. De neerwaartse spiraal bestaat uit prijsdalingen, onverkoopbare woningen, leegstand en tenslotte verpaupering. Het TMR signaleert dat in krimpgebieden sprake is van aanbodleegstand: het aanbod van woningen is structureel hoger dan de vraag. De enige oplossing om het evenwicht te herstellen is het uit de markt halen van woningen, maar dat is eenvoudiger gezegd dan gedaan: ‘Veelal betreft het hier woningen die bouwtechnisch nog niet in aanmerking komen voor sloop.’ Naast een politieke vraag (‘moet er geld naar het opkopen van particulier bezit of betreft het een verzameling individuele problemen’) doet zich een kennisvraag voor: wat is precies het probleem, hoe groot is het en hoe kan het worden aangepakt? Het TMR verwacht dat een ‘combinatie van juridische en financiële instrumenten’ noodzakelijk is, met indien noodzakelijk ‘maatwerk voor krimpgebieden’. En daarbij de aanbeveling om samen met particuliere eigenaren te zoeken naar oplossingen.

Landelijk is het thema dus in beeld, lokaal in Noordoost-Groningen is het de afgelopen jaren in verschillende gemeenten al verkennenderwijs opgepakt. Zo is in een pionierproject voor de gemeente Delfzijl het concept van de ‘waardewierde’ ontwikkeld, dat de transformatie van een bestaande woonwijk beschrijft en toepasbaar is voor grotere kernen. Eén deel van de wijk heeft een sociaal- economisch, ruimtelijk en woontechnisch hogere kwaliteit, dat is de ‘waardewierde’. De bewoners van overige delen van de wijk zullen in de loop van tien jaar verhuizen naar en opklimmen naar deze ‘waardewierde’, waarna de woningen en buurten die zij achterlaten worden gesloopt.
Inmiddels groeide echter het besef dat het probleem te groot en complex is om als individuele gemeente op te pakken. Tegelijkertijd werd ook duidelijk dat er niet al te lang meer gewacht kan worden. Als de prognoses kloppen, gaat het aantal leegstaande particuliere koopwoningen de komende jaren snel stijgen.
Het momentum voor een overstijgende aanpak bleek daar: de provincie Groningen en 12 gemeenten (Oost-Groningen, Eemsdelta en De Marne) vonden elkaar begin 2014 in de ambitie om samen verder te komen, met steun van de ministeries van I&M en BZK. Het experimentenjaar werd ontwikkeld en de aanbevelingen van het TMR steunen dit: een korte, intensieve periode om de aanpak van koopwoningen in krimpgebieden scherp te krijgen. Het experiment is bewust gekozen als methode. Er zijn geen ervaringen om op terug te vallen en beleidsinstrumenten – bestaande en nieuwe – moeten worden gevonden, ontwikkeld en getest. Met als expliciete bedoeling om de resultaten ‘op te schalen’ en te verspreiden als kennis voor andere krimpgebieden.

Alle relevante partijen werden betrokken bij het experimentenjaar: bewoners, overheden, marktpartijen, maatschappelijke organisaties en adviseurs. De overall coördinatie werd in handen gelegd van Enno Zuidema, die eerder onder meer het Woon- en Leefbaarheidplan Eemsdelta opstelde. Roos Galjaard van Bureau PAU stond hem daarbij terzijde. Als begeleiders van de experimenten werd een team van extern deskundigen aangesteld: Jan Willem van de Groep (transitie-expert), Jan Winsemius (Bureau Middelkoop), Olof van de Wal (Platform 31) en Rob Out (Ecorys). Zij brachten kennis in rondom verduurzaming, planeconomie, stads- en dorpsvernieuwing en businesscases. Bovendien werd op deelterreinen kennis ingevlogen; dit gebeurde met name op de vier experimentendagen waarop de experimenthouders de voortgang van hun experimenten presenteerden (14 mei Midwolda, 18 juni Ulrum, 10 september Delfzijl en 12 november Musselkanaal). Zo verzorgde Maarten Noordhoff (Weusthuis Associatie) een inleiding over het instrument ‘aanschrijving op basis van welstand’ en de toepasbaarheid daarvan in situaties van leegstand en verpaupering.

Vooraf werden vier mogelijke oplossingen geformuleerd voor problematische particuliere woningen: opknappen, samenvoegen, herbestemmen en sloop. Met daarbij vier mogelijke invalshoeken (zie figuur 3) als ‘conceptueel kader’: de gebiedsopgave, de potentie van het vastgoed, de verantwoordelijkheid van de eigenaar en de financiën. Met deze basis in het achterhoofd zijn uiteindelijk tien experimenten – sommige nieuw, anderen liepen al langer – geselecteerd:

1. DEEL& Ulrum: functieverandering, opplussen en ruilverkaveling
2. Slim wonen en Stroomversnelling in Pekela
3. Particuliere woningverbetering in De Marne
4. Waardestrategie in Musselkanaal
5. Stedelijke herverkaveling in Appingedam
6. Creatief onttrekken in Delfzijl
7. Bomenbuurt krimpbestendig in Winschoten
8. Aanpak woningvoorraad in ’t Zandt
9. Tijdelijk Woonbedrijf in Delfzijl
10. Waardehoud Onroerend Goed in Oost-Groningen

De uitkomsten van de experimenten zijn verwerkt in het Gronings Gereedschap, dat in het vervolg van deze publicatie centraal staat.

Het gebied

De eerste overweging bij de keuze voor een oplossingsrichting vloeit voort uit de opgave voor het betreffende gebied en de specifieke locatie van de woning. Als het belangrijkste doel is om de woningvoorraad terug te brengen, verdienen opknappen en herbestemmen meestal niet de voorkeur. Samenvoegen –opknappen en verminderen van de voorraad in één beweging – kan dan wel een optie zijn. Als wordt ingezet op slopen of samenvoegen, zal voor de bewoner(s) een acceptabel alternatief gevonden moeten worden.

Het vastgoed

Als behoud van de woning in de gebiedsvisie past en bij voldoende potentie (kwaliteit, marktvraag) van het vastgoed, kan worden ingezet op verbetering (onderhoud, wooncomfort, energieprestatie). Hierbij ligt het accent op het stimuleren en faciliteren van de bewoner/eigenaar.

De eigenaar zelf

In beginsel is de eigenaar verantwoordelijk voor het onderhoud van zijn bezit en voor de geschiktheid van zijn woning. In de praktijk blijkt dat eigenaren zich niet altijd voldoende van de (dreigende) problemen bewust zijn. In die situaties zal dus eerst aan bewustwording gewerkt moeten worden. Buren en omwonenden kunnen hier ook een rol in spelen.

Het geld

In alle gevallen is er met de oplossing geld gemoeid; voor betrokken bewoners/eigenaren schuilt hierin dikwijls het belangrijkste knelpunt. Ook omdat banken vaak erg voorzichtig en niet flexibel zijn.

Het experimentenjaar omvatte meer dan de tien experimenten. Omdat er nog veel onduidelijk is over de relatie tussen krimp en koopwoningen, is de werkgroep ‘Focus’ in het leven geroepen: een wetenschappelijk onderbouwde werkwijze die mensen helpt om het kantelpunt van een situatie te duiden en de factoren die daarop van invloed zijn, te bepalen. Wij gebruikten de Focusgroep en een voorafgaande korte verkenning voor het doorgronden van de situatie die gaat ontstaan als de overheid niet ingrijpt. Vervolgens werd gesproken over het bepalen van de noodzaak en timing (en wijze) van ingrijpen in de particuliere woningvoorraad. In het verlengde hiervan heeft de werkgroep ‘Fonds’ zich gebogen over de vraag hoe er kan worden omgegaan met de financiële gevolgen van het uit de markt nemen van koopwoningen in krimpgebieden. Wat is de orde van grootte van benodigde bedragen waar we aan moeten denken? Hoe kunnen deze bedragen gefinancierd worden? Een derde belangrijke pendant van de lokale experimenten is het streven naar een Grote Coalitie geworden. Onder aanvoering van gedeputeerde Marianne Besselink van de provincie Groningen zijn de partijen benaderd – nationaal en regionaal – die mogelijk een rol kunnen spelen in de aanpak van de problematiek. De uitkomsten op deze drie terreinen horen, samen met de resultaten van de experimenten, tot de ‘oogst’ van dit experimentenjaar.