Jan Winsemius, Bureau middelkoop

‘Een paar jaar geleden hebben we voor Appingedam en Delfzijl onderzocht hoe we koopwoningen uit de markt zouden kunnen halen. Stedenbouw, financiering en strategie kwamen daarbij samen. Ik heb daar toen het essay “Sloop van Koop” over geschreven. De belangrijkste vraag: doe je het “volgend” of “sturend”? Beide hebben voor- en nadelen. Voordeel van een “volgende” aanpak – er treedt eerst leegstand op voordat je ingrijpt – is dat je goedkoop kunt inkopen. Je betaalt niet teveel. Een nadeel echter – dat bleek met name voor Delfzijl van belang – is de vraag of je de stad als geheel nog wel kunt betalen. Je krijgt minder inwoners, maar je beheerskosten blijven gelijk of stijgen zelfs. Hoe lang houd je dat vol als gemeente? Aan het “sturend” slopen kleven vergelijkbare vragen. Mag je überhaupt een wijk met koopwoningen waar nog mensen wonen aanwijzen voor toekomstige sloop? Die mensen betalen ook gewoon OZB, zo zal de politiek bijvoorbeeld reageren. Het is lastig issue, politiek en bestuurlijk.’

‘In de studie voor Appingedam en Delfzijl hebben we het concept van de “waardewierde” ontwikkeld. Daarbij ging het om het aanwijzen van gebieden waar de leegstand vermoedelijk wel en niet gaat neerslaan. Ook het aspect timing kwam daarbij om de hoek kijken: wat is het moment om in te grijpen? Zoals gezegd, later is goedkoper – maar is het probleem dan nog wel beheersbaar? We gaan door een dal met de ontwikkeling van de woningprijzen, maar komen we uiteindelijk wel weer op een bepaald stabiel niveau uit? In dit verband vind ik overigens de vergelijkingen met een stad als Detroit in de VS niet zo relevant.
Dat is leuk voor de excursies en de angstaanjagende beelden. Wij hebben bijvoorbeeld meer aan de aanpak van de voormalige Oost-Duitse steden als Leipzig. Het enige dat interessant is aan de Amerikaanse voorbeelden, is dat er op enig moment wel weer particulieren in de markt stappen om de – inmiddels zeer goedkope – woningen op te kopen.
Een fundamenteel probleem in krimpende gebieden blijft dat er tegenover benodigde investeringen geen positieve kasstromen staan. Daarmee is er dus geen basis voor financiering. Stel: ik heb een hypotheek van drie ton, maar het dak lekt. Daar is 20.000 euro voor nodig. Ik zeg tegen de bank: geef me dat geld, anders heb je straks geen onderpand. Maar de bank zegt dan: jij kunt de rente en aflossing van die 20.000 euro niet betalen. Daar kom je niet uit, uit zo’n discussie.’

‘Het optimale moment om in de markt in te grijpen is heel lastig te bepalen. Daar zou je wetenschappelijke modellen op voorraadniveau voor moeten gaan bouwen. Ik zie in de experimenten die vraag ook wel terug komen, maar dan op een praktischer manier. Je kan bijvoorbeeld met scenario’s gaan werken, aan de hand van verschillende soorten ingrepen: samenvoegen, slopen, et cetera. Dat is zinvoller dan de vraag stellen: hoe kunnen we 10.000 woningen met een waarde van 130.000 euro in één keer uit de markt halen. Dat is te plat. De reacties daarop zijn ook voorspelbaar: “dat is veel te duur” en “is het wel onze verantwoordelijkheid om particuliere problemen op te lossen”. Ik pleit ervoor om een businesscase vanuit het Gronings Gereedschap op te bouwen. Daarmee kunnen we vragen beantwoorden als: wat kunnen we waar doen, wat gaat al vanzelf en hoe ver laten we het probleem gaan? De factor schaal is daarbij ook van belang. Een leegstand van 20 panden in een kleinere kern is iets anders dan massale leegstand in een stad, waar hele woonmilieus erdoor worden getroffen. De totale kwantitatieve opgave pakt kwalitatief heel gedifferentieerd uit. Daar past niet één concept bij. Kijk naar de aanpak van de panden in Ulrum: dat werkt daar, maar niet in Delfzijl.’

‘De oogst van de experimenten ligt voor mij in de diversiteit en in het feit dat ze “van onderop” zijn ontwikkeld. Laten we de komende tijd de instrumentele ervaringen vooral uitwisselen. Vraagstukken waar op de ene plek mee wordt geworsteld, zijn elders al uitgezocht: probeer dat te verbinden. Ondertussen moeten er op een hoger schaalniveau zaken geregeld worden waarmee we de mensen in de projecten kunnen ontzorgen. De Grote Coalitie is daar mee bezig. Kijk bijvoorbeeld naar de kennis die het Kadaster in kan brengen over stedelijke herverkaveling: dat is een kwestie van één keer goed uitzoeken en het vervolgens aan iedereen ter beschikking stellen. Een belangrijke vraag die nog wel moet worden beantwoord is de financiering van het onrendabele deel van de investeringen. Je kunt daarbij naar de particuliere eigenaren wijzen, maar er komt een moment dat die redenering niet meer opgaat.
Het ultieme moment is wanneer de gemeente zichzelf niet meer kan betalen, even daarvoor komt het moment dat de situatie sociaal onbeheersbaar wordt – of wat in Nederland waarschijnlijk eerder gebeurt: sociaal onacceptabel wordt geacht. Ergens ligt er een moment waarop collectief ingrijpen – en daarmee publieke financiering – gerechtvaardigd wordt. Je kunt van particulieren niet vragen in een zeer onzekere toekomst te investeren. Een woning die in waarde gedaald is van 80.000 euro naar 40.000 – het komt nu al voor – en mogelijk nog verder zakt, daar ontbreekt elk vertrouwen in waardeontwikkeling. Gevolg: er wordt geen onderhoud meer aan de woning gepleegd. Ik heb daarom wel fiducie in een concept als de waardewierde: wijs gebieden aan waar we verwachten dat de waarde wél overeind blijft. De consequentie is dan inderdaad wel dat we andere gebieden afschrijven. Politiek is dat een heel verre brug, maar we zullen er niet aan ontkomen. Als de prijzen zo snel blijven dalen als de laatste tijd gebeurt, gaat het wel heel hard.’