Waar heb je dit voor nodig? Inhoudsopgave

De aanpak van particuliere woningen in krimpgebieden kan met recht betiteld worden als een complexe opgave. Engelsen noemen dat een ‘wicked problem’: ‘moeilijk of zelfs onmogelijk op te lossen door incomplete, tegengestelde en veranderende eisen, die bovendien lastig te herkennen zijn’. Om meer greep te krijgen op de materie zijn in het kader van het experimentenjaar de werkgroepen ‘Focus’ en ‘Fonds’ aan de slag gegaan. De eerste om het probleem beter inzichtelijk te maken, de tweede om de factor geld te verkennen. Parallel is de Grote Coalitie opgericht: partijen die gevraagd worden hun kennis en daadkracht in te brengen, om samen het wicked problem aan te pakken.

Hoe breng je de noodzaak en timing in beeld van ingrepen in de particuliere woningvoorraad? Bewust is ervoor gekozen die vraag niet te vervatten in langdurig en duur onderzoek. Passend bij het karakter van het experimentenjaar is ingezet op een korte, intensieve verkenning. Een kleine werkgroep, bestaande uit Huub Hanssen (provincie Groningen), Rob
van Vliet (Weusthuis Associatie), Jan Paul van den Berg (gemeente Eemsmond) en Gosé Posthumus (gemeente Delfzijl), is bij elkaar gaan zitten. Bij wijze van ‘pilot’ hebben
zij de sloopopgave voor de stedelijke kern Delfzijl en de landelijke kernen Uithuizermeeden en Roodeschool in beeld gebracht. De uitkomsten van hun onderzoek zijn vervolgens
in een focusgroep bijeenkomst (21 oktober 2014) nader aangescherpt onder leiding van Dorien de Wit (De Beuk), met een breed gezelschap aan lokaal betrokkenen en extern deskundigen. Voor de financiering van de sloopopgave is een vergelijkbaar traject gevolgd, onder aanvoering van Rob Out (Ecorys). We zetten de uitkomsten van beide werkgroepen op een rij. Het hoofdstuk sluiten we af met een paragraaf over de Grote Coalitie, het initiatief van Groninger gedeputeerde Marianne Besselink om grote maatschappelijke organisaties in Nederland voor deze problematiek – en de oplossing ervan – te interesseren.

Leegstand: de cijfers

Leegstand in de koopvoorraad doet zich in meer krimpgebieden in Nederland voor. Onderzoek in Parkstad Limburg laat zien dat wanneer leegstand ontstaat, er een concentratie plaatsvindt in bepaalde buurten. Het zijn buurten met minder kwaliteit, waar de bewoners die het zich kunnen permitteren uit wegtrekken. Sociaal-economisch kwetsbare groepen blijven achter en opgeteld bij de leegstand komen de buurten daarmee in een vicieuze cirkel terecht. Mede door de onzekerheid over de toekomst van de buurt worden woningen en woonomgeving niet meer goed onderhouden. Uiteindelijk zijn verloedering en verpaupering het gevolg. In Noordoost-Groningen deed dit proces zich tot nu toe vooral voor in de huursector. Gemeente en corporaties namen hun verantwoordelijkheid en grepen in. Uit tabel 1 blijkt echter dat de koopsector nu ook aan de beurt is. Overigens kunnen de cijfers per gemeente en kern sterk verschillen. Zo ligt de leegstand in Delfzijl en Eemsmond beduidend hoger dan in Appingedam in Loppersum. Ook uit Oost-Groningen komen geluiden van een snel oplopende leegstand. Voor dit gebied zijn nu al 250 ‘rotte kiezen’ en 1.800 leegstaande woningen geteld. In de Eemsdelta gaat het om 45 ‘rotte kiezen’ en 1.500 leegstaande woningen, De Marne telt

Gevolgen voor leefbaarheid

Meer leegstand leidt tot een afname van de ervaren leefbaarheid, zo wijzen studies uit binnen- en buitenland (Amerika, Duitsland) uit (PM: de bron). Zeker als de leegstand boven de 10 procent komt, gaan buurten achteruit. Ook de waarde van de huizenprijzen wordt negatief beïnvloed (PM: de bron). Zonder ingrijpen in de woningmarkt gaan deze processen de komende jaren verder door. In de Eemsdelta zijn bewoners nu al aanmerkelijk minder positief over hun woonomgeving dan in de rest van Nederland. De prijzen zullen hier (tot 2030) dalen met 21 procent, tegenover 13 procent in Oost-Groningen en 15 procent in De Marne (PM: de bron). In bepaalde gemeenten zet deze trend zich versterkt door, zoals in Delfzijl. Kijkend naar de meest kwetsbare kernen en buurten ontstaat het volgende beeld:
– kleine kernen met minder dan 250 woningen zijn in staat de toenemende leegstand het hoofd te bieden;
– in de middelgrote kernen (250-2.500 woningen) ontstaat leegstand in de naoorlogse buurten en straatjes met een mix van huur- en koopwoningen. Bij koopwoningen gaat het vooral om voormalige (‘uitgeponde’) huurwoningen;
– de meest kwetsbare buurten vinden we vooral in de grotere kernen met meer dan 2.500 woningen.

De huidige praktijk laat zien dat in de kleine kernen de prijzen van woningen zo fors dalen dat de woning uiteindelijk wordt opgekocht en/of een andere functie krijgt. Deze kernen hebben het voordeel van een hogere woonwaardering en zijn daarmee minder kwetsbaar. Het wordt een stuk lastiger wanneer de leegstand zich en masse en geconcentreerd voordoet, in meer stedelijke buurten die het op de woningmarkt toch al niet gemakkelijk hebben.

Scenario’s bij niet-ingrijpen

Wat gebeurt er wanneer de leegstand in de komende jaren boven de 10 procent uitkomt? Volgens de werkgroep Focus zijn er twee scenario’s denkbaar, op voorwaarde dat de overheid niet preventief ingrijpt. In beide scenario’s dalen de huizenprijzen, worden de woningen onverkoopbaar, wordt de woonomgeving minder goed onderhouden en daalt de leefbaarheid.

Scenario 1: model grootschalige verloedering

De huizen blijven leegstaan en het resultaat is een volledig verloederde buurt waar iedereen wegtrekt die de kans krijgt. De kansarme huishoudens blijven achter. Uiteindelijk resteert niets anders dan grootschalige sloop, in verband met het gevaar voor instorten en de volksgezondheid.

Scenario 2: model van huur naar koop

Op een gegeven moment zijn de prijzen zo laag geworden dat er weer belangstelling voor de woningen ontstaat. Ze worden opgekocht door speculanten, woningexploitanten en anderen en vervolgens opgeknapt en verhuurd aan specifieke doelgroepen. Dit is interessant voor huurders die niet in de sociale huursector terecht kunnen, mede vanwege de lage huren. Het gevolg is wel dat er leegstand ontstaat in het corporatiebezit en met name in het duurdere deel. In termen van ‘winnaars’ en ‘verliezers’ zijn bij beide scenario’s de huidige eigenaren de dupe, door het verlies aan kapitaal. Ook banken verliezen veel geld. In scenario 1 worden de gemeenten gedwongen de verpauperde buurten aan te pakken. In scenario 2 zijn de corporaties het meest de dupe. Corporaties lijden in beide scenario’s onder het waardeverlies van vastgoed in de omgeving van slecht particulier bezit. En door de hoge sociale huren in scenario 2 raken zij huurders kwijt en ontstaat leegstand in hun bezit.

Noodzaak en timing

Wanneer de overheid niets doet, treden ontwikkelingen met een grote maatschappelijke impact op. De vervolgvraag is drieledig: is overheidsingrijpen in de particuliere sector gerechtvaardigd en zo ja, op welke manier en op welk moment? Oftewel: wat kunnen we zeggen van noodzaak en timing? Deze vraagstelling stond eind oktober 2014 centraal tijdens de focusgroep bijeenkomst onder leiding van Dorien de Wit (De Beuk). Over de rechtvaardiging werd geconcludeerd dat er drie redenen kunnen zijn voor de overheid om in te grijpen in een ‘particulier’ probleem:
– leefbaarheidsindicatoren geven aan dat het publieke domein onbeheersbaar wordt. De impact van een verzameling individuele problemen wordt van invloed op collectieve belangen;
– de markt kan het probleem niet zelf oplossen en bewoners vragen de overheid in te grijpen. De situatie van individuele huishoudens wordt dermate schrijnend dat collectief ingrijpen opportuun geacht wordt;
– het is slim om nú te doen. Dit geldt voor zowel ‘opknappen’ als het voorbereiden van grootschalige sloop: door te wachten worden woningen alleen maar slechter van kwaliteit.

Dat ingrijpen gerechtvaardigd lijkt, betekent nog niet dat het daarmee ook eenvoudig is. Moet er bijvoorbeeld worden geïnvesteerd in een zwakke plek of juist in een kansrijke?

Kiest de overheid voor de ‘zachte’ weg (het versterken van nog aanwezige burgerkracht) of voor de ‘harde’ weg (sloop)? Wordt het aanbod van woningen teruggebracht of juist de vraag bevorderd, door een uitgekiende marketingstrategie? Wordt er proactief ingegrepen of reactief (pas als de leefbaarheid in het geding is)? Conclusie van de focusgroep was dat de soorten oplossingen sterk samenhangen met de tijdigheid ervan. Dat vraagt om het ontwikkelen van een strategie, te beginnen met een gedetailleerd onderzoek van de situatie ter plekke. Vervolgens moet een visie geformuleerd worden met een duidelijke keuze van de overheid waarin zij wel en niet wil investeren en met duidelijkheid over de verdeling van de pijn. Bij dit proces moeten de andere betrokkenen (met name de bewoners) intensief betrokken worden.

Groninger woningfonds

Met de uitkomsten van de focusgroep is de werkgroep Fonds aan het werk gegaan. De eerste belangrijke constatering van deze werkgroep was dat er ‘opgeschaald’ moet worden van experimenten naar een grotere ‘beweging’. Op langere termijn is de experimentele aanpak te arbeidsintensief en te duur. Anders gesteld: om de opgave het hoofd te kunnen bieden is een proces van innovatie nodig (figuur ..). De lessen uit de pioniersfase worden gedeeld, de vraag naar maatregelen die bewezen succes hebben groeit en daardoor kan er uiteindelijk meer gedaan worden met minder geld. Uit ervaringen in Denemarken blijkt dat verbetering en verkleining van de woningvoorraad ook lokaal kan worden aangepakt nadat het onrendabele deel van de investering is weggenomen, door bijvoorbeeld sloop, juridische proceskosten en een deel van de aankoop te betalen. Hier komt de noodzaak voor een ‘Groninger Woningfonds’ in beeld. Een fonds dat particulieren en ook collectieven helpt die niet op eigen kracht kunnen doen wat collectief van belang wordt geacht. Gedachten van ‘solidariteit’ en het ‘tegengaan van marktfalen’ gaan daarbij samen.

Het Groninger Woningfonds richt zich in hoofdzaak op twee elementen:

– de krimpsloop-opgave. Deze wordt vooral daar ondersteund waar de onttrekking van woningen bijdraagt aan waardebehoud van het omliggende vastgoed;
– de woningverbetering. Daarbij wordt en passant de waarde van woningen versterkt, door een combinatie van verduurzaming/energiebesparing, verbetering van het casco en het aanbrengen van een passende/toekomstbestendige woonkwaliteit.
Hieruit volgt dat er twee soorten investeringen zijn die het fonds gaat plegen. De eerste zijn grotendeels verlieslatend, want bestemd voor het samenvoegen, onttrekken, van functie veranderen en slopen van boventallige woningen. Bij de woningverbetering is daarentegen sprake van beperkt financieel rendement. Het risico (niet terugkrijgen van geld) kan worden afgedekt door een ‘subsidie’-reservering op te nemen voor een klein deel van de investeringen. Naast het financieel rendement is echter sprake van maatschappelijk rendement. Zo blijven leefomgevingen leefbaar, ook in een zware ‘transitiefase’. Het aantal mensen met een schuldenproblematiek wordt verlaagd en hypotheken en hypotheekvormen sluiten weer beter aan bij de wensen van de mensen in het gebied.

Voor het werkgebied is voorzien dat het Groninger Woningfonds werkt in de kernen in de krimpgebieden in Groningen (de regio’s De Marne, Eemsdelta en Oost- Groningen). Het Fonds start met drie categorieën: krimpsloop (onttrekking van woningen en wooncomplexen uit de markt), ruilverkaveling en aanpak ‘rotte kiezen’ en woningverbetering. Gemeenten hebben ‘trekkingsrechten’ in het fonds, dat extern zal worden beheerd. Aanvragen kunnen direct bij het fonds worden ingediend. Expert judgement speelt een belangrijke rol bij verstrekking van gelden, opdat iedere bijdrage getoetst wordt aan de state of the art: de slimste oplossingen op dat moment. Zo worden onder meer lessen uit het experimentenjaar en de uitvoering hiervan ‘ingeweven’ in het fonds.

De Grote Coalitie

De problematiek van de particuliere koopsector in de krimpregio’s overstijgt het belang en de draagkracht van gemeenten alleen, zoveel is wel duidelijk geworden in dit hoofdstuk. Daar komt bij dat het te verwachten valt dat deze problematiek de komende jaren niet alleen in andere krimpregio’s van Nederland, maar ook in andere gebieden zal optreden. Het was voor de provincie Groningen aanleiding om de mogelijkheid te onderzoeken van de vorming van een ‘Grote Coalitie Particuliere Koopsector in Groningse Krimpgebieden’. In de tweede helft van 2014 zijn gesprekken gevoerd met partijen die mogelijk op termijn zelf ook te maken krijgen met de consequenties van een krimpende koopwoningenmarkt. Het zijn landelijke partijen die beschikken over een brede scope en hun kennis, ervaring en daadkracht ter beschikking willen stellen. In ieder geval denken ze enthousiast en creatief mee over onderwerpen als het Groninger Woningfonds. De volgende partijen hebben aangegeven in de Grote Coalitie deel te nemen: Aedes Vereniging van Woningcorporaties, NAM, Rabobank, NVM, Kadaster, Nationale Hypotheek Garantie, Stuurgroep WLP DEAL, Stuurgroep WLP De Marne en Stuurgroep WLP Oost Groningen. Met ING, Vereniging Eigen Huis en Bank Nederlandse Gemeenten worden op het moment van schrijven (kerst 2014) nog gesprekken gevoerd. De ministeries van BZK, I&M en Financiën (nog mee in gesprek) nemen niet deel in de Coalitie, maar steunen het initiatief wel. De eerste uitkomst van de Coalitie is een 10 Punten Plan, waarmee de partijen aangeven ‘waar ze voor staan en waar ze voor gaan’. Het 10 Punten Plan wordt tegelijk met het Gronings Gereedschap gepubliceerd.

Het verhaal gaat verder: 'De principes van de kist'